06 octobre 2016

SCPI : un placement long terme qui peut se révéler intéressant pour certaines entreprises

La baisse des taux d’intérêt des produits financiers incite les entreprises à reconsidérer leur stratégie de placements. Par leur niveau de rendement actuel, les SCPI offrent une alternative intéressante pour diversifier leur portefeuille. Décryptage avec Dominique Paulhac, Président du directoire HSBC REIM France.

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Pouvez-vous nous donner une courte définition des SCPI ?

Dominique Paulhac : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier proposent aux particuliers ou aux entreprises d’investir dans l’immobilier locatif. Les souscripteurs de parts sont totalement déchargés des actions relatives à la gestion des biens : travaux, entretien, sélection de locataires fiables et perception des loyers, pour ne s’intéresser qu’au rendement de leurs actifs.

Quelle est la situation du marché l’immobilier d’entreprise en 2016 ?

D.P. : Le marché de l'immobilier d'entreprise se distribue en 3 classes d'actifs : les bureaux (65 %), les locaux commerciaux (20 %) et les locaux professionnels divers : entrepôts, hôtels, hôpitaux,... (15 %). Ce marché est globalement bien orienté. Deux explications à cela : d'une part la baisse des taux et la rémunération très basse des placements financiers à faibles risques, d'autre part les rendements supérieurs que procurent les actifs immobiliers, avec un rendement moyen actuel d'environ 4,60 %*.

Qu’observez-vous plus spécifiquement, sur le principal segment de l’immobilier de bureaux ?

D.P. : 2016 s’annonce comme une année paradoxale. Malgré les bons résultats de ce type de placements, nous devrions en effet enregistrer un retrait des volumes de transactions. Cela tient à un effet de ciseau entre l’accroissement de la demande et la raréfaction de l’offre, peu de propriétaires de locaux loués étant enclins à vendre. Cela explique une baisse des transactions qui devraient passer de 25 Mds d’euros en 2015 à 20 Mds en 2016. On observe également une hausse de la valeur des actifs de 5 à 15 %. Par exemple, il y a 18 mois, un immeuble bien situé avec une situation locative pérenne se vendait sur la base d’un rendement à 4% de la capitalisation des loyers. Ce taux devrait se stabiliser autour de 3 à 3,25 % en 2016.

Ceci pour l’achat et vente, mais qu’en est-il du marché locatif ?

D.P. : La reprise modérée se traduit par une amélioration principalement sur Paris intra-muros où les taux d’occupation sont historiquement très élevés avec des entreprises locataires issues notamment de la net économie, créatrices d’emplois et soucieuses de leur attractivité. Le phénomène se propage sur la petite couronne et devrait progressivement s’étendre en régions.

Comment expliquer l’intérêt actuel de certaines entreprises pour les SCPI ?

D.P. : En termes de collecte, 2016 s’annonce en effet comme une année record puisque au 30 juin 2016, les SCPI ont bénéficié d’une collecte nette totale de 2,45 Mds €, soit une augmentation de +32 % par rapport au 1er semestre 2015 (source : ASPIM). Avec des rendements prévisionnels 2016 situés entre 4 %* et 5 %, cette classe d’actifs apparaît pour les investisseurs professionnels comme une alternative intéressante de placement sur le long terme.

Quel est le profil des investisseurs pour ces placements long terme?

D.P. : En premier lieu, les institutionnels qui ont besoin de diversifier leurs actifs dans le contexte de taux actuels pour garantir les pensions de leurs adhérents : caisse de retraites, mutuelles, compagnies d’assurances... De nombreuses fondations comptent également financer sur les revenus de leurs fonds leurs programmes d’actions associatifs, culturels ou caritatifs. Enfin, les entreprises qui ont besoin de provisionner des investissements ou des dépenses importantes à long terme choisissent de placer leurs excédents de trésorerie et de diversifier leur portefeuille avec des actifs de SCPI. C’est un choix pertinent, en considérant toutefois que les capitaux placés SCPI doivent être bloqués sur une période de 8 ans à 10 ans minimum.

Pouvez-vous nous présenter les particularités de votre SCPI « Elysées Pierre » ?

D.P. : Il s’agit d’une SCPI spécialisée dans l’immobilier de bureau. Notre capitalisation approche les 2 Mds d’euros. 95 % de nos actifs se situent en Ile-de-France représentant une surface totale de 500 000 m2 et dégagent environ 120 millions de recettes locatives. Autre indicateur important : notre taux d’occupation de 90 % se répartit sur 350 locataires, de grands groupes pour les 3/4 d’entre eux, le dernier quart regroupant des collectivités locales et des PME et ETI. En bref, des immeubles bien situés, loués à des signatures de premier plan. Le coupon annuel d’Élysées Pierre est actuellement 33 €, pour une valeur de la part de 800€. Il est important de noter que cette valeur n’a cessé d’augmenter (+20 % entre 2010 et 2015). Nous estimons pouvoir proposer à nos investisseurs un rendement locatif de 4,125 %* pour 2016.

Et comment vous situez-vous par rapport à d’autres opérateurs ?

D.P. : Disons à ce sujet que la SCPI Elysées Pierre de HSBC REIM s’est vue décerner trois prix en 2016 :

- « Meilleure SCPI dans la catégorie SCPI à capital variable de bureaux » décerné par Mieux Vivre Votre Argent
et
- « Meilleure performance globale (TRI) sur 15 ans » et « Meilleur service aux associés », tous deux décernés par Gestion de Fortune.

Pour plus d’informations sur ce produit, n’hésitez pas à contacter votre chargé d’affaires qui pourra vous mettre en relation avec l’un de nos experts.

* Taux brut.

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